LU-Rechtstipp: Augen auf beim Grundstückskauf

Der Verkauf eines Grundstücks, das mit einem baugenehmigungspflichtigen Gebäude bebaut ist, ist mangelhaft, wenn für das Gebäude oder Teile von diesem keine Baugenehmigung vorliegt („Schwarzbau“). Dem Käufer stehen in diesem Fall die Rechte nach § 437 BGB zu.

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Im konkreten Einzelfall hatte der Käufer ein Grundstück im Außenbereich für 235.000,- € gekauft, das mit einem Wohnhaus bebaut war. Der Verkauf erfolgte unter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Als die Käufer das Wohnhaus umbauen wollten, stellte sich heraus, dass von dem Gebäude mit einer Grundfläche von insgesamt 198 qm ein Teil von etwa 80 qm ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden war. Zwar erhielten die Käufer die Baugenehmigung für den Umbau. Gleichzeitig ordnete die Bauordnungsbehörde aber die Beseitigung der nicht genehmigten Bauteile an. Die Käufer gaben daraufhin das Grundstück an einen Interessenten für 22.000,- € als Gartenland ab und forderten vom ursprünglichen Verkäufer Schadensersatz für ihre finanziellen Nachteile.Der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: V ZR 216/09) gab den getäuschten Klägern recht, da das verkaufte Grundstück mangelhaft sei. Der Verkäufer sei haftbar, da er zu vertreten habe, dass die damals vorliegende Baugenehmigung nicht für alle Teile des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes erteilt worden ist und auch nicht erteilt werden konnte, da das Grundstück im Außenbereich liegt.Fazit:

  • Der Käufer eines Grundstücks kann die dargestellten Schwierigkeiten vermeiden, wenn er sich vor Abschluss des Kaufvertrages die für das Gebäude erteilte Bau-genehmigung vom Verkäufer vorlegen lässt und prüft, ob der Verkäufer sich an die Vorgaben der Baugenehmigung gehalten hat.
  • Im umgekehrten Fall sollte der Verkäufer eines Grundstücks beachten, dass er sich den Rechtsfolgen des § 437 BGB (wahlweise Nacherfüllung, Rücktritt oder Minde-rung sowie Schadensersatz) aussetzt, wenn sich auf seinem Grundstück ein (auch nur zu Teilen bestehender) Schwarzbau befindet.

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