LU-Rechtstipp: Vorpachtrecht in diesem Fall unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die in einem Landpachtvertrag von dem Pächter als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Klausel, wonach ihm „ein Vorpachtrecht“ eingeräumt wird, ohne dessen Inhalt näher auszugestalten, wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam ist.

Im konkreten Einzelfall verpachtete ein Eigentümer mehrere Grundstücke vom 01.03.2001 bis zum 30.09.2014 an den Kläger. Das Pachtvertragsmuster wurde vom Kläger gestellt und enthielt in § 11 des Vertrages folgende Regelung:

„Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtrecht eingeräumt.“

Am 08.01.2013 verpachtete der Eigentümer die Flächen ab dem 01.10.2014 an einen neuen Pächter. Daraufhin erklärte der Kläger gegenüber dem Eigentümer, dass er das vertraglich vereinbarte Vorpachtrecht ausübe. Dem widersprach der Eigentümer.

Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht gingen von einer wirksamen Vereinbarung des Vorpachtrechts aus und gaben dem Pächter im Wesentlichen Recht.

Auf die Revision des Eigentümers hob nun der Senat für Landwirtschaftssachen des BGH diese Urteile auf und erachtete die Vereinbarung des Vorpachtrechts als unwirksam.

Danach sei das in § 11 des Pachtvertrages vereinbarte Vorpachtrecht wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB unwirksam. Die Intransparenz der Regelung folge hier insbesondere daraus, dass das Vorpachtrecht inhaltlich nicht näher konkretisiert werde. So bleibe unklar, für wie viele Fälle das Recht gelten solle und auf welchen Zeitraum es sich erstrecke. Auch helfe hier nicht die Orientierung an den gesetzlichen Vorschriften zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, da diese Vorschriften wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig seien.

Anmerkung:

Der BGH schließt mit dieser Entscheidung nicht generell die Möglichkeit der Vereinbarung eines Vorpachtrechts aus. Allerdings sollte eine solche Vereinbarung inhaltlich klar und eindeutig hinsichtlich des Umfangs und der zeitlichen Dauer abgefasst werden, um eine Unwirksamkeit des Vorpachtrechts von vorneherein zu vermeiden.

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